【FP監修】注文住宅の予算の決め方｜年収別目安・費用内訳・失敗しない資金計画を解説

注文住宅を考えるとき、多くの方が最初につまずくのが「自分たちの予算で、本当に家が建てられるのか？」という不安です。

理想の住まいを思い描いても、実際にどれくらい費用がかかるのか、どの部分にいくらかけるべきかが分からず、なかなか前に進めないこともあるでしょう。

私自身、ファイナンシャルプランナー（FP）の資格を取得してから、さまざまなご家庭の資金計画をお手伝いしてきましたが、家づくりでつまずいてしまう方の多くは、正しい予算の立て方を知らずに計画を始めてしまっているのが現状です。

この記事では、建築を学んできた者とFPの両方の視点から、注文住宅の予算をどう考え、どう組み立てればよいのかをやさしく解説します。年収別の予算目安や費用配分のコツ、予算オーバーを防ぐ具体的な方法まで、家づくりが初めての方でも安心して読み進められる内容になっているため、ぜひ参考にしてください。

注文住宅の予算を最初に考えるべき理由

予算は家づくり全体の設計図のような役割を持ち、土地選びや仕様の決定、間取りのプランニングなど、あらゆる判断に影響します。そのため、あらかじめ予算の枠組みを定めておくことで、理想と現実のバランスを取りながら、無理や無駄のない家づくりを進められます。

まずは予算設計が重要な理由を見ていきましょう。

なぜ最初に予算を決める必要があるのか

注文住宅は自由度が高いぶん、途中で設計の変更が起こりやすい特徴があります。私自身、建築を学んできた身として、間取りや設備を決めていく中、「せっかくマイホームを建てるから」とあれこれ追加され、最終的に数百万円単位で予算がふくらんでしまうケースを多々見かけました。

しかし、あらかじめ上限予算を設定しておけば、毎回の打ち合わせでどこまで費用をかけられるか判断しやすくなり、行き当たりばったりではない、ぶれない計画を立てられます。

さらに、土地探しの段階でも予算設定は欠かせません。土地に予算をかけすぎてしまうと、建物にかけられる費用が減ってしまい、希望の間取りや設備が実現できなくなるおそれがあります。逆に、建築費を優先しすぎた結果、交通アクセスや周辺環境に不満のある土地を選んでしまうケースも見られます。

こうした行き違いを防ぐためにも、家づくりを始める前に、土地・建物・諸費用・予備費といった全体の資金バランスを整理し、見える形にしておくことが大切です。

しっかりと予算を立てずに進めると起こる失敗

それでは予算設計を後回しにして家づくりをすると、どのようなトラブルに直面するのでしょうか。

よくあるのが、設計変更による追加費用です。設備のグレードを上げたり、間取りを再調整したりするうちに、契約時の金額を大きく上回ってしまうことがあります。また、土地の価格を甘く見積もったことで、建物にかける費用が足りなくなり、当初希望していた仕様や間取りをあきらめるケースも珍しくありません。

私自身、ファイナンシャルプランナーとして多くの方の資金計画をサポートしてきましたが、こうした「あとから調整が必要になった」ケースの多くは、最初の段階で予算に明確な根拠がなかったことが原因でした。

だからこそ、家づくりをスムーズに進めるためには、最初に使える金額の上限を明確にし、どこに優先順位を置くかの整理が欠かせません。

【3ステップ】注文住宅の予算の決め方

ここからは、無理なく、納得感を持って進められる注文住宅の予算を立てるための3つのステップを紹介します。

STEP1：自己資金とローン上限を把握する

まず確認したいのは、手元の資金でどこまでまかなえるか、そして住宅ローンでいくらまで借りられるかという点です。

よくある失敗は、貯金のすべてを住宅費に充ててしまい、引っ越しや家具・家電の購入費が足りなくなるというケース。せっかく理想の家ができても、その後の生活が苦しくなってしまっては本末転倒です。

住宅に充てられる実際の予算を見極めるには、次の3つの費用を差し引いた金額を目安に考えましょう。

これらを除いた残りの自己資金に、住宅ローンの借入可能額を加えたものが、家づくりの予算になります。ローンを組む場合は「返済負担率は年収の25％以内」に抑えるのが安全とされています。その理由としては、生活費・教育費・税金など他の支出を圧迫しないためです。

日本の平均的な家庭では、手取りのうち、毎月60％以上は食費や光熱費、子どもの学費などでなくなります。つまり、残るお金は全体の4割程度です。

この残ったお金の中からローンを返すため、もしローンが多すぎると、ほとんど何も残らなくなります。貯金ができなければ、急な病気や旅行にも対応できません。

大切なのは、「いくら借りられるか」ではなく、「いくらなら返せるか」という視点です。

STEP2：土地・建物・諸費用の配分を考える

予算設計をしたら、全体の金額を土地・建物・諸費用の3つにどう配分するかを考えます。

一般的な目安は、建物に7割、土地に3割です。ただし、都市部など土地の価格が高い地域では、土地に6〜7割を割かざるを得ないケースもあり、建物に使える金額が減ってしまうこともあります。

この段階で注意したいのが、地盤改良費や外構工事、設計料、登記費用などの諸費用です。これらは全体の5〜10％程度を占めるため、土地と建物だけで予算を組んでしまうと、あとから資金が足りなくなる可能性があります。

配分を決めるうえでは、何に重点を置くかを明確にしておきましょう。デザインや間取りにこだわりたい場合は建築費に重きを置き、通勤や通学の利便性を優先する場合は土地に多く配分する、といった判断が必要になります。

STEP3：予備費を10％確保する

必ず確保しておきたいのが予備費です。

注文住宅は、すべてが計画通りに進むとは限りません。資材価格の変動、工事中の仕様変更、想定外の追加工事など、予測できない出費は珍しくなく、むしろ当然のように発生します。

このリスクに備えるためには、建物本体価格に対して1割程度の上乗せを見込んでおくと安心です。たとえば、本体価格が2,500万円の場合、2,750万円を目安にしておくことで、余裕をもった計画を立てられます。

予備費があるかどうかで、家づくりの途中に感じる精神的なゆとりは大きく変わります。もともと予算は、すべてを使い切るためにあるものではなく、安心して暮らし始めるための準備です。あらかじめ1割程度の余裕を持たせておくことが、将来のリスクに備えるうえでも効果的です。

【2025年最新版】注文住宅にかかる費用の内訳と全国平均

注文住宅の費用を考える際は、建物本体だけでなく、土地や諸費用を含めた総額で捉えることが大切です。とくに近年は、資材価格や人件費の高騰が続いており、これまでの相場感では収まらないケースも増えています。予算を立てるうえでは、こうした動向を踏まえて計画することが欠かせません。

ここでは、最新データをもとに、注文住宅にかかる費用の内訳と全国平均の傾向をご紹介します。

建物・土地・諸費用の構成比

注文住宅にかかる総費用は、一般的に建物費が約70％、土地費が約25％、諸費用が約5％という割合で構成されます。たとえば総予算が6,000万円の場合、建物には約4,200万円、土地には1,500万円、諸費用には300万円程度を見込むのがひとつの目安です。

ただし、この割合は地域や土地の条件によって大きく変わります。都市部では土地価格が高いため、建物費を抑えざるを得ないケースが多く、反対に地方では土地が比較的安価なため、建物の広さや仕様にこだわりやすくなります。

諸費用には、設計料や登記費用、地盤調査費、外構工事費、火災保険料、住宅ローン手数料など、多岐にわたる費用が含まれます。それぞれは数十万円単位でも、合計すると総予算の5〜10％にのぼるため、計画の初期段階から見積もりに入れておくことが重要です。

また、契約金・中間金・引き渡し時の支払いなど、資金が必要となるタイミングにも注意しましょう。現金と住宅ローンをどう使い分けるかを事前に設計しておくことで、一時的な資金不足を防げます。

注文住宅の費用内訳を徹底解説｜総額はいくらで何にかか... 注文住宅の費用内訳を徹底解説｜総額はいくらで何にかかるの？ 注文住宅にかかる費用の内訳を、最新の全国平均データをもとにわかりやすく整理。建物・土地・諸経費に加え、光熱費や固定資産税、修繕費などのランニングコストまで幅広く...

地域別の平均相場（全国・首都圏・地方）

住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査（2024年版）」によると、注文住宅の建設費（建物＋土地の合計）は、全国平均で約6,188万円となっています。地域ごとの傾向は以下のとおりです。

同じ広さや仕様の家でも、建てる場所によって総費用が1,000万円以上変わることは珍しくありません。

都市部では土地に多くの予算を割く必要があり、比率としては「土地7：建物3」に近づく傾向があります。一方で地方では「建物8：土地2」のように、住まいそのものに重点を置いた配分がしやすくなります。

家づくりの計画を立てる際は、こうした地域ごとの特性を踏まえて、資金配分を柔軟に調整することが重要です。

ウッドショック以降の価格動向

2021年以降、世界的な木材不足により、いわゆるウッドショックと呼ばれる価格高騰が発生しました。これに加え、物流コストの上昇や人件費の増加も重なり、建築費用は年々上昇傾向にあります。

特に2023年から2025年にかけては、円安の影響も大きく、木材や断熱材、住宅設備などの輸入品価格が大幅に上昇しました。その結果、建物本体の価格は、コロナ禍以前と比べて平均で10〜15％ほど高くなっています。

一方で、近年は資材価格がやや落ち着きを見せており、極端な価格変動はひとまずピークを過ぎつつあるといえます。ただし、今後も人件費の上昇や省エネ基準への対応などにより、一定のコスト増は避けられない見通しです。

このような状況を踏まえると、やや高めに予算を見積もる意識が大切です。

年収別の注文住宅予算目安と返済負担率の考え方

注文住宅の計画を立てるうえで、現実的な基準になるのが、どこまで借りられるか、無理なく返済できるかという2つの視点です。

たとえ年収が同じでも、家族構成や日々の生活費、将来の支出状況によって、組める予算には大きな差が出てきます。そのため、一律の基準ではなく、自分たちの暮らしに合った資金計画を立てることが大切です。

ここでは、年収別の予算目安をわかりやすく整理します。ご自身の状況に照らしながら参考にしてください。

年収倍率と返済負担率の目安

住宅ローンを組む際の判断の目安になるのが、年収倍率と返済負担率という2つの指標です。年収倍率とは、年収に対してどのくらいの住宅予算を組めるかを示すものです。

注文住宅では、年収の5〜7倍がひとつの目安とされており、住宅金融支援機構の調査によると、全国平均は約6.9倍とのこと。たとえば年収600万円の家庭なら、3,000万〜4,000万円の総予算が現実的な範囲といえます。ただし筆者の肌感として、年収倍率が7倍を超えるケースも増えてきています。

対して返済負担率とは、年収に対してローンの年間返済額がどれくらいの割合を占めるかを表します。一般的に、25〜30％以内に収めるのが安心ラインです。

同じく年収600万円の世帯であれば、年間返済額は150万円（月あたり約12万5,000円）までが目安になります。この範囲内なら、教育費や老後資金などの将来の支出と両立しやすくなるでしょう。

最近では、共働き夫婦がペアローンを組んだり、収入を合算して借入額を増やすケースもあります。ただし、将来的に片方が育児・介護・転職などで働けなくなる可能性もあるため、どちらか一方の収入でも返済が可能な範囲にしておくのが現実的です。

年収別の予算シミュレーション一覧

注文住宅の予算は、年収や頭金の有無によって大きく変わります。以下は、返済期間35年・金利1.3％前後・返済負担率を年収の25％以内と想定したシミュレーションの一例です。

この表はあくまで目安ですが、自分たちにとって無理のない予算感をイメージする手助けになるのではないでしょうか。

年収400万〜500万円の世帯でも、土地の条件や建物の仕様を工夫することで、十分に注文住宅を実現できます。一方、年収800万円以上の世帯は借入可能額が大きくなる分、予算を広げすぎると将来的な返済負担が生活を圧迫するリスクもあります。

住宅ローンを考えるときは、年収倍率や返済比率などの数字だけで判断せず、教育資金、老後の備え、車の買い替えなど将来の支出まで含めた総合的な家計のバランスを意識することが大切です。

注文住宅の予算を決めるポイント

注文住宅の予算を立てる際に大切なのは、どの項目に、いくら配分するかをはっきりさせることです。予算をひとまとめにせず、建物・土地・諸費用・予備費といった項目ごとに金額を分けて考えることで、何に重点を置くべきかが見えやすくなります。

ここでは、理想の住まいを実現するために押さえておきたい、予算設計の3つの基本ポイントをご紹介します。

建物7：土地3を意識する

注文住宅の予算配分では、建築費と土地費のバランスが、設計の自由度を大きく左右します。一般的には、建物に7割、土地に3割の割合が理想とされており、このバランスを意識することで、無理のない範囲で希望のプランを実現しやすくなります。

たとえば総予算が6,000万円の場合、建物に4,200万円、土地に1,800万円を充てると、間取りやデザインの選択肢が広がり、自由度の高い設計が可能になります。一方で、土地に予算をかけすぎてしまうと、建物にかけられる金額が減り、間取りや設備に妥協が必要になることもあります。

都市部では土地価格が高く、土地に6〜7割を充てざるを得ないケースも少なくありません。そのような場合は、延床面積をコンパクトに抑える、スケルトン階段で空間に開放感を持たせるなど、設計面での工夫によって満足度を高められます。

諸費用と予備費を必ず確保する

予算設計時に見落とされがちなのが、建築費と土地費以外にかかる諸費用、そして予備費の存在です。これらをあらかじめ考慮せずに計画を進めてしまうと、登記費用や税金、住宅ローンの手数料などが後から想定外の出費となり、家計を圧迫する原因になりかねません。

諸費用の目安は、総予算の5〜10％程度です。具体的には、登記費用、印紙税、火災保険料、外構工事、地盤調査、設計料など、さまざまな項目が含まれます。こうした費用は最初から見積もりに組み込んでおくことで、後になって予算が足りなくなるといったトラブルを避けやすくなります。

さらに、資材価格の変動や追加工事に備えて、建物本体価格の1割ほどを予備費として確保しておくと安心です。たとえば建築費が3,000万円であれば、300万円を別に見込んでおくといった具合です。

あらかじめ余裕をもたせた予算を組んでおくことで、建築中に仕様を変更したくなったとき、将来的なメンテナンスが必要になったときにも、慌てず柔軟に対応できます。

家族の将来設計を踏まえて資金計画を立てる

住宅ローンの返済は、20〜35年と長期にわたり、その間にさまざまなライフイベントが訪れます。教育費の増加、車の買い替え、親の介護、そして老後の生活資金など、将来的な支出を見据えておかなければ、家計に無理が生じるリスクがあります。

そのため、返済負担率は年収の25％以内に抑えるのが安心です。たとえ共働きであっても、どちらか一方の収入だけで返済が続けられるかを目安にすると、より安定した資金計画を立てられます。

また、家族構成やライフスタイルの変化に対応できる住まいを設計しておくことも大切です。たとえば、子どもの成長に合わせて間取りを変えられるようにしておく、在宅ワークのスペースを確保する、将来的に親と同居できるよう備えるなど、暮らしの変化を見越した住まいは、長く安心して暮らすうえでも有効です。

予算オーバーを防ぐためのポイント

理想の注文住宅を追い求めるうちに、気がつけば見積もりが当初の予算を大きく超えていた。

このような事態は、これから家づくりを始める方にも十分に起こり得ます。注文住宅の予算オーバーは、感情的な判断や情報不足が原因になることが多く、計画の初期段階でどれだけ冷静に見通しを立てられるかが大切です。

以下では、限られた予算の中でも満足度の高い家を実現するための具体的な工夫をご紹介します。

間取り変更は最小限に抑える

間取り変更は、注文住宅におけるコスト増の代表的な要因のひとつです。変更が1回発生するだけでも、設計の再調整や再見積もり、関係者との調整作業などにより、数十万円規模の追加費用がかかることがあります。

特に、間取りを一度確定したあとに設備や構造の変更を加えると、配管や電気系統の設計を一からやり直す必要があり、費用はさらに膨らんでしまいます。こうしたリスクを防ぐためには、着工前の段階で理想の間取りをできるだけ明確にしておくことが大切です。

まどりLABOのようなAIによる間取り自動生成ツールを活用すれば、複数のパターンを比較しながら、自分たちの希望条件に合ったプランを効率的に検討できます。事前にシミュレーションを重ねて納得のいく間取りを固めることで、設計変更のリスクを抑え、結果的に数十万円以上のコスト削減につながるのです。

予算オーバーを防ぐ最大のポイントは、考えながら作るのではなく、決めてから作ること。設計の自由度が高い注文住宅だからこそ、事前の準備と判断が成功のカギを握ります。

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費用は設備グレードで大きな差が出る

設備のグレードによって建築費には大きな差が出ます。とくにキッチンやバスルームなどの水まわりは、標準仕様から中級グレードに変えるだけでも数十万円の増額になることがあります。コストを抑えるために大切なのは、日常的によく使う場所に予算をかけることです。

たとえば、家族が長く過ごすリビング、使い勝手の良さが求められるキッチン、暮らしの快適さに関わる断熱性能などは、積極的に投資したいポイントです。一方で、あまり目に触れない場所や装飾的なオプションについては、思い切ってコストを抑えるのもよいでしょう。

設備メーカーによっては、展示品や旧モデルを割安で提供していることもあります。最新の機能にこだわりすぎず、必要な性能とデザインのバランスを見極めることで、無理のない範囲で理想の住まいに近づけられます。

削ってはいけない「構造・性能」部分

コストを抑えることは大切ですが、削減対象にしてはいけないのが、構造や性能に関わる部分です。なかでも、耐震等級・断熱性能・基礎構造などは、暮らしの安全性と快適性を支える土台であり、将来にわたって住み心地に大きな影響を与えます。

ここを妥協してしまうと、あとになって修繕費がかさんだり、光熱費が上がったりと、コストがかかる家になってしまいます。たとえば、断熱性能を下げた場合、冷暖房費が年間で1〜2割増えるかもしれません。10年単位で見ると、数十万円の差になることもあります。

費用を見直す際には、目先の金額だけで判断せず、将来にわたってかかる維持費や住まいの性能がもたらす効果まで含めて考えることが大切です。

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注文住宅の予算の決め方でよくある質問

注文住宅の予算を立てるとき、多くの人が同じような疑問や不安を抱きます。ここでは、よくある疑問に答えます。

年収400万円でも注文住宅は建てられる？

可能です。大切なのは、無理なく返していけるかを基準に計画すること。返済負担率を年収の25％以内におさえると、総予算はおおよそ2,000万〜2,500万円が現実的な目安になるでしょう。

頭金ゼロでも購入できる？

全額を住宅ローンでまかなうフルローンでの購入も可能です。ただし、下記リスクを理解したうえで、慎重に検討してください。

• 借入額が増えるため、総返済額や利息の負担が大きくなる
• 住宅ローン審査では、自己資金がないことで信用評価が下がり、金利が高めに設定される可能性がある

一方で、貯金をすべて頭金に使ってしまうと、引っ越し費用や万が一の出費に対応できず、生活が不安定になるリスクもあります。

現実的な方法としては、生活予備費や緊急時の資金を手元に残しつつ、物件価格の5〜10％ほどを目安に、無理のない範囲で頭金を用意するのが理想です。

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共働き世帯の予算の立て方

共働き世帯は、ふたりの収入を合算することで、借りられる住宅ローンの上限が高くなります。理想の住まいに近づけるチャンスも広がりますが、今の年収だけで判断せず、将来を見据えた慎重な計画が必要です。

たとえば、夫婦の年収が合わせて800万円ある場合、理論上は5,000万円以上の借り入れも可能です。しかし、出産や育休、時短勤務などで収入が一時的に減る時期を考えると、どちらか一人の収入でも返済できるかを基準にするほうが安心でしょう。

目安としては、返済負担率を世帯年収の25％以内に設定し、教育費や老後資金にも余裕を持たせるのが理想です。

AIで理想の間取りと予算を自動生成してみよう

注文住宅の予算を決める際、抑えておくべきポイントは以下の通りです。

• 借りられる額ではなく、返済できる額にする
• 返済負担率は年収の25％以内が安全圏
• 10％の予備費を確保する

また、注文住宅を計画するうえで、多くの方が直面するのが「理想の間取りを実現したいけれど、予算が合わない」という悩みです。こだわりを詰め込むと費用が膨らみ、予算を抑えると満足度が下がる。そんなジレンマに頭を抱えている方も多いのではないでしょうか。

このような課題をスムーズに解決できるのが、AIによる間取り自動生成ツールです。

まどりLABOでは、希望条件、敷地情報、土地・建物情報を入力するだけで、AIが複数の間取りを瞬時に提案します。従来は施主が建築士に要望を伝えて間取りを作成するという受け身の体制だったため、打ち合わせの回数が増えたり、間取り変更による追加コストの発生が起きたりしていました。

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