マイホーム頭金平均はいくら？頭金なしでも買える？目安と注意点

頭金はいくら必要か――これは多くの人がつまずく最初の壁なのではないでしょうか。

物価や金利が不安定な今、頭金・諸費用・ローンのどこでバランスを取るべきか判断が難しくなっています。

本記事では、これらの悩みを整理しながら自分に合った頭金の考え方を解説します。

この記事を読むメリット

• 頭金について、手付金・諸費用の違い、支払い時期を含め、理解を深められる。
• 頭金の平均、ゼロ購入の実態など最新データを把握できる
• フルローン・オーバーローンの仕組みと注意点を把握できる
• 頭金を「貯める」より「逆算して決める」具体的な手順がわかる
• 生活防衛資金を残しつつ無理のない頭金額を判断できる

1. そもそも「頭金」とは？ 手付金・諸費用との違い

頭金の役割と昔からの常識

住宅購入には「頭金」「手付金」「諸費用」という3つの現金が登場します。これらを混同すると、「契約当日なのに現金がない！」という事態になりかねません。

頭金とは「住宅価格のうち、自己資金で支払う分」

頭金とは、住宅価格のうちローンを使わずに自己資金で支払う部分です。

• 住宅価格 ＝ 頭金 ＋ 住宅ローン借入額

あくまで「住宅本体」の代金であり、登記費用などの「諸費用」とは別枠である点に注意してください。

最大の違いは「支払う義務」と「タイミング」

頭金と手付金の最大の違いは「支払う義務」です。

結論から言うと、手付金は「契約時に必須（原則現金）」ですが、頭金は「任意（ゼロでもOK）」です。

① まずは「手付金」（契約のとき）

契約を成立させるための「証拠金」です。安易なキャンセルを防ぐため、契約時に物件価格の5〜10％を基本的に現金で支払う義務があります。

万が一解約となった場合は精算に使われますが、何事もなく予定通り購入すれば、最終的に「購入代金（頭金の一部）」として無駄なく充てられます。

② 次に「残りの頭金 ＋ 諸費用」（引き渡しのとき）

通常、鍵を受け取る日（決済日）に、残りの金額を精算します。

• 頭金の残り：

  物件価格からローン借入額と手付金を引いた差額です。フルローンの場合は0円になることもあり、支払いは任意です。

• 諸費用：

  登記費用やローン手数料など（物件価格の5〜8％）で、こちらは別途準備が必要です。

違いまとめ：費用の役割とタイミング

「頭金（貯金）はあるが、手付金（現金）がない」という失敗を防ぐため、担当者と支払いスケジュールを事前によく確認し、「いつ・いくらの現金が必要か」を確実に押さえておきましょう。

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2. 頭金の目安は？ 平均額と「借入額からの逆算」

「頭金はいくら必要？」の答えは、平均データを知り、最終的に「自分の借入可能額」から逆算して決めるのが確実です。

データで見る平均と「頭金ゼロ」の実態

住宅金融支援機構の調査（2024年度）によると、購入物件の種類によって頭金の割合には明確な差があります。

① マンション派は「約2割」を用意

マンション購入者は、新築・中古ともに頭金を多めに用意する傾向があります。

• 購入物件の種類：頭金の割合（平均頭金の額）

• 新築マンション：23.9％（平均 1,338万円）
• 中古マンション：17.3％（平均 524万円）

② 戸建て派は「1割未満」が主流

一方で、土地とセットで購入する戸建て（注文・建売・中古）は、頭金が1割を切っています。

• 土地付注文住宅：9.2％（平均 461万円）
• 建売住宅：8.4％（平均 323万円）
• 中古戸建：9.0％（平均 233万円）

マンション購入者は比較的高めの頭金を用意する傾向にありますが、戸建てでは1割未満が一般的です。

▼ 若い世代では「頭金ゼロ」も増加中

SMBC信託銀行のレポートによると、30代購入者の約4割が「頭金ゼロ」を選択しています。

ネット銀行を中心にフルローン環境が整い、「頭金必須」の常識は変わりつつあります。

「借入可能額」から必要な頭金を逆算する

平均にこだわらず、自分の年収から計算をするのも有効な方法です。計算式はシンプルです。

購入希望額 － 借りられる金額（借入可能額） ＝ 用意すべき頭金

この式の「借りられる金額」を把握するために、以下の3つの基準を使います。

1. ざっくり知る「年収倍率（6〜7倍）」：

   簡易的な計算なら「年収の6〜7倍」が目安です。（例：年収400万円 × 6倍 ＝ 借入目安 2,400万円）

2. より正確に決まる仕組み「返済負担率（30〜35％）」：

   実際の審査では、この「返済負担率（年収のうち何割を返済に回すか）」で上限額が決まります。

   現在は「30〜35％以内」が審査の目安です。

   どう計算される？ 「年収600万円で負担率35％」の場合 → 年間返済額の上限は210万円（月々17.5万円） → 「月17.5万円返せる人が、35年で借りられる総額」が借入可能額になります。

3. シミュレーションツールで算出する：

   上記の計算を自分でやるのは大変です。「フラット35シミュレーション」などのツールを使えば、年収と返済負担率から「具体的な借入可能額」が一発でわかります。

まずはツールで「借りられる金額」を確認し、そこから「欲しい物件価格」を引いた差額が、あなたが現実的に用意すべき「頭金」の正解に近い金額です。

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3. 頭金を入れるメリット・デメリットと注意点

頭金は「多ければ良い」とは限りません。

メリットがある一方で、手元資金が減る「デメリット（生活リスク）」や、手続き上の「落とし穴」があるからです。

メリット：総支払額が数百万円減る

最大のメリットは利息負担の軽減です。

4,000万円の物件（金利1.4%・35年）で試算すると、頭金の有無で総支払額に大きな差が出ます。

他にも「審査が有利になる」「金利優遇（フラット35等）が受けられる」といった利点があります。

デメリット：購入後の「生活リスク」

貯金を使い果たすと、購入後の生活が脆弱になります。

• 急な出費への弱さ：病気、失業、車の故障などに対応できない。
• 教育費不足：将来必要な現金がなくなる。
• 対策：生活費の半年〜1年分は「生活防衛資金」として必ず手元に残してください。

ここに注意！ 手続き上の「落とし穴」

「お金はあるのに払えない・税金がかかる」といった事態を防ぐため、以下のルールに注意しましょう。

1. 手付金は「契約時に現金」

   頭金は引き渡し時ですが、手付金だけは原則「契約時」に現金で必要です。「定期預金の解約が間に合わない」といったミスに注意が必要です。

2. 贈与は「申告」が必須

   親からの援助は、翌年に「確定申告」をしないと贈与税がかかります。

3. タンス預金はNG

   直前の大量入金はマネーロンダリングを疑われ、審査で不利になる可能性があります。

迷ったときの判断基準

迷ったときは「生活防衛資金が残るか」「無理のない返済額か（手取りの25〜30%以内）」を基準にしましょう。生活を切り詰めてまで頭金を入れる必要はありません。

4. 頭金は「ゼロ」でも買えるの？ フルローン・オーバーローンの実態

「頭金がないと家は買えない」というのは過去の話です。

本コラムの2章でも触れたように、現在は、物件価格の100％を借り入れる「フルローン」が一般的になりつつあり、さらに諸費用まで含めて借りる「オーバーローン」に対応する金融機関も増えています。

自己資金を温存したい人や、今すぐ購入したい人にとって、頭金ゼロは有力な選択肢です。

ここでは最新の銀行トレンドと、利用時の注意点を整理します。

公的・民間ともに「諸費用込み」に対応

かつては「諸費用は現金で」が常識でしたが、現在は多くの金融機関が柔軟に対応しています。

フラット35（住宅金融支援機構）

物件価格の100％融資が可能であり、制度改正によって仲介手数料や登記費用などの「諸費用」も融資対象に含まれるようになりました。

民間銀行（ネット銀行・メガバンク）

住信SBIネット銀行やauじぶん銀行などのネット銀行は、諸費用を含めたオーバーローンに積極的です。また、メガバンク（三菱UFJ・三井住友・みずほ）も、現在ではWebサイト上で「物件価格＋諸費用（110％程度）」まで対応可能であることを明記しています。

審査とリスクには注意が必要

頭金ゼロは便利ですが、当然ながらデメリットや審査のハードルも存在します。

1. 審査は厳しくなる

借入額が物件の担保価値（売却したときの価値）を上回るため、銀行は「その人に返済能力があるか」を厳しく見ます。年収や勤続年数などの属性が、通常のローンよりも重視される傾向があります。

2. 「債務超過」のリスク

借入額が大きいため、購入直後から「ローン残高 ＞ 家の売却価格」の状態（債務超過）になりやすくなります。将来、転勤などで家を売りたくなった際、売却代金だけではローンを完済できず、差額を現金で用意しなければ売れないリスクがあります。

3. 毎月の返済負担が増える

当然、借りる額が増えれば毎月の返済額も増えます。最近では一部のネット銀行などで「最長50年ローン」が登場し、月々の負担を抑える選択肢も増えていますが、金利負担や総返済額とのバランスを慎重に検討する必要があります。

5. まとめ｜頭金は「貯める」より「バランス」で決める

「頭金は2割必要」「とにかく貯金してから」という古い常識は、低金利やフルローンが普及した現在、必ずしも正解ではなくなりました。

もっとも重要なのは、頭金の「額」そのものではなく、「購入後の生活資金（生活防衛資金）を確保できているか」です。

無理に頭金を入れて貯金を使い果たし、急な出費や教育費で困っては本末転倒です。一方で、頭金ゼロには「債務超過」や「毎月の負担増」というリスクも伴います。

また、どのような計画であっても、契約時の「手付金」や「諸費用」で、一時的にまとまった現金が必要になる点は変わりません。

まずは、今の家賃やライフプランから「無理なく返せる月々の額」を割り出し、借入額をシミュレーションすることから始めましょう。

「借りられる額」と「手元に残す現金」のバランスを冷静に見極めることこそが、後悔しないマイホーム購入の第一歩です。

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