【贈与税・家購入】親の援助で使える非課税制度の基本と注意点
家を買うとき、親から「少し援助しようか？」と言われて嬉しい反面、贈与税が頭をよぎって不安になる人は少なくありません。
制度の名前だけ聞いても複雑に感じやすく、何から調べればいいのか迷ってしまうものです。
この記事では、家購入に関わる贈与税の仕組みをやさしく整理して解説します。
この記事でわかること
- 家購入と贈与税の基本ルール
- 住宅取得等資金の非課税制度のポイント
- 相続時精算課税との違いと選び方の目安
- 制度を使う前に知っておきたい注意点
- 申告までの大まかな流れ・必要な書類
- 親に説明するときのコツ
1. まず知っておきたい“贈与税の基本ルール”
贈与税がかかる仕組み（110万円の基礎控除）
贈与税は、原則として「1月1日から12月31日までの1年間に受け取った金額」によって決まります。
親からお金をもらった場合でも、年間110万円までであれば贈与税はかかりません。これを「暦年（れきねん）課税における基礎控除」といいます。
しかし、110万円を超えると、その超えた部分に対して贈与税がかかります。
家の購入資金は高額になりやすいため、基礎控除を超えて課税対象になりやすいのが実情です。
項目 | 内容 |
|---|---|
基礎控除額 | 年間110万円まで |
課税対象 | 110万円を超えた部分 |
判定単位 | 1月1日〜12月31日の合計額 |
まずはこの基本ルールを押さえておくと、特例制度の理解がしやすくなります。
住宅購入資金が“贈与”と見なされるケースとは
住宅購入のために親から資金援助を受けた場合、原則として「返済義務のないお金」は贈与と見なされます。
使い道が家の購入であっても、この考え方は変わりません。
よくある贈与扱いの例
- 親から子の口座に住宅資金が振り込まれた
- 親が住宅代金の一部を不動産会社へ直接支払った
- 書面のないまま「あとで返す予定（出世払い）」として受け取った
実態として返済義務や計画性がなければ贈与と判断される可能性が高いため、「住宅のためだから」と安易に考えるのは禁物です。
親子間の援助で誤解されやすいポイント（借入扱いとの違い）
特に誤解されやすいのが「借りたつもり」という認識です。税務上、親子間であっても「ある時払いの催促なし」のような曖昧な貸し借りは、贈与とみなされる傾向があります。
「借入」として認められるためには、以下の3点が重要です。
- 契約書がある（金額、返済期限、返済方法を明記）
- 実際に返済が行われている（銀行振込など証拠が残る形）
- 利息の設定が不自然でない（無利息や極端な低金利は贈与とみなされる場合がある）
「家族だから大丈夫」と思わず、形式と実態の両方を整えることが大切です！
2. 住宅購入資金が非課税になる「住宅取得等資金の非課税制度」
非課税枠の金額と対象者の条件
親や祖父母から住宅購入資金の援助を受けた際、一定の要件を満たせば、110万円の基礎控除とは別にまとまった金額まで非課税になる制度があります。
これが「住宅取得等資金の非課税制度」です。
主な対象者の条件
- 関係性：直系尊属（親・祖父母）からの贈与であること
- 年齢：贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上
- 所得：贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下
非課税となる限度額は、契約時期や住宅の性能（省エネ性・耐震性など）によって異なります（例：最大1,000万円または500万円など）。最新の限度額は必ず国税庁の情報を確認しましょう。
参考：国税庁 No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
対象となる住宅の要件（新築・中古・性能基準）
新築だけでなく、中古住宅の購入や増改築（リフォーム）も対象になりますが、いくつかの要件があります。
区分 | 主な確認ポイント |
|---|---|
共通 | 自己の居住用であること、床面積が一定以上（原則50㎡以上※）であること |
中古 | 新耐震基準に適合していること（昭和57年以降の建築など） |
高性能住宅 | 省エネ性能、耐震等級、バリアフリー性などが一定基準を満たす場合、非課税枠が上乗せされる |
※合計所得金額が1,000万円以下の場合は、床面積40㎡以上から対象となる特例もあります。
制度が使える期間と利用時の注意点
この制度には適用期限があります。契約日や引渡し日、入居日が期限内である必要があるため、スケジュール管理が重要です。
利用時の注意点
- 翌年3月15日までの居住：原則として贈与を受けた翌年の3月15日までに住み始める必要があります。
- 申告は必須：「税金が0円になる」場合でも、贈与税の申告をしなければ特例は適用されません。
「非課税＝何もしなくていい」と誤解して申告を忘れると、通常通りの高い税金がかかってしまうため、必ず手続きを行いましょう。
3. もう一つの選択肢「相続時精算課税制度」のしくみ
相続時精算課税制度の特徴とメリット・デメリット
相続時精算課税制度は、「原則60歳以上の親・祖父母」から「18歳以上の子・孫」へ贈与する場合、累計2,500万円まで贈与税がかからない制度です。
ただし、名前の通り「相続時に精算」する仕組みです。贈与された財産は、将来親が亡くなった際に「相続財産」に足し戻され、相続税の対象となります。
※令和6年（2024年）以降は、この制度内でも年110万円の基礎控除が新設されましたが、基本的には「税金の先送り」という性質を持ちます。
特徴の整理
- メリット：一度に多額の資金（2,500万円まで）を無税で移動できる。
- デメリット：将来の相続税が増える可能性がある。一度選択すると、その親からは従来の「暦年課税（年110万円控除）」に戻れない。
非課税制度との違い（どちらを選ぶべきかの考え方）
「住宅取得等資金の非課税制度」と「相続時精算課税制度」は併用も可能ですが、目的が異なります。
比較項目 | 住宅取得等資金の非課税制度 | 相続時精算課税制度 |
|---|---|---|
将来の相続 | 影響しない（持ち戻しなし） | 影響する（相続財産に加算） |
使途 | 住宅資金に限る | 自由（住宅以外も可） |
おすすめ | 要件を満たす人全員 | 相続税がかからない予定の人、または早めに資産移転したい人 |
「どちらが得か」ではなく、家庭の状況に合うかどうかで考えることが大切です。制度の詳細は以下も参考にしてしっかりと確認できると安心です。
子育て世帯が押さえたい判断ポイント（将来の相続との関係）
子育て世帯は教育費などの支出も多いため、目先のメリットだけでなく、親の資産全体を見た判断が必要です。
判断のポイント
- 親の総資産はいくらか：相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人）を超える資産があるか？
- 兄弟姉妹とのバランス：特定の子供だけ多額の援助を受けると不公平にならないか？
「今ラクになるか」だけでなく、将来の相続税負担や家族関係まで見据えて選択しましょう！
4. 制度を使うときに必ず確認したい注意点とリスク
他の税制特例と併用できないケース
制度の併用には制限があります。
例えば、住宅ローンの控除（住宅借入金等特別控除）を受ける際、贈与の非課税分は「住宅の取得価格」から差し引いて計算する必要があります。
また、相続時精算課税制度を選択すると、その親からの贈与については従来の「暦年課税」が使えなくなります。
さらに、小規模宅地等の特例など、将来の相続で使いたい特例との相性も確認が必要です。
住宅取得時に発生する別の税金（登録免許税など）
非課税制度で贈与税が0円になっても、住宅取得に関わる他の税金は発生します。
税金の種類 | 発生タイミング | 概要 |
|---|---|---|
印紙税 | 契約時 | 売買契約書やローン契約書に貼付 |
登録免許税 | 登記時 | 土地や建物の権利を記録するための税金 |
不動産取得税 | 取得後 | 数ヶ月後に通知が来る地方税（軽減措置あり） |
これらは贈与税とは別枠です。「思ったより初期費用がかかった」とならないよう、資金計画に含めておきましょう。
将来の相続トラブルにつながる可能性
税金面がクリアできても、感情面でのトラブルは別問題です。
「長男だけ家購入の援助を受けた」という事実は、将来の遺産分割協議で争いの種になりかねません。
援助を受ける際は、親だけでなく、可能であれば兄弟姉妹にも話を通しておくか、遺言書で調整してもらうなどの対策をしておくと安心です。
5. 申告手続きの流れと必要書類｜何から準備すれば良いか
利用までのステップ（要件確認→契約→申告）
非課税制度を利用するには、段取りが重要です。
- 【事前】要件の確認
自分（受贈者）と親（贈与者）、購入予定の住宅が要件を満たすか確認。
- 【実行】住宅の契約・資金受取・支払い
贈与契約書を作成し、資金移動（振込）を行う。その後、業者へ支払い。
- 【事後】翌年の3月15日までに居住・申告
税務署へ贈与税の申告書を提出する。
必要書類とつまずきやすいポイント
申告期間は原則2月1日〜3月15日と短いため、早めの書類準備がカギです。
主な必要書類
- 戸籍謄本（親子関係の証明）
- 源泉徴収票（所得要件の確認）
- 売買契約書・登記事項証明書（取得の事実確認）
- 住宅性能証明書など（省エネ・耐震基準の証明 ※高性能住宅の場合）
特に「住宅性能証明書」などは、引き渡し後にすぐ手に入らない場合もあるため、不動産会社に早めに依頼しておきましょう。
親に説明するときに押さえておきたいポイント
親に制度利用を相談する際は、以下の3点を伝えるとスムーズです。
- 非課税になる法的根拠（国が認めている制度であること）
- 手間はかかるが税負担はないこと（申告すれば税金はかからない）
- 将来のことも考えていること（相続時のトラブル防止策も考えている）
「税金がかからないからラッキー」ではなく、「家族全体の資産を有効に使うための制度」として相談するのが良いでしょう。
6. まとめ｜家購入の贈与税は、整理すれば見通せる
家購入で親から援助を受ける際、贈与税は避けて通れないテーマですが、仕組みを正しく理解すれば必要以上に恐れることはありません。
大切なのは、「非課税制度」や「相続時精算課税制度」を「使えるかどうか」だけでなく、
「自分たちの家族構成や将来設計に合っているか」という視点で選ぶことです。
早めに全体像を把握し、家族で話し合っておくことが、後悔のない家づくりにつながります。
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まどりLABO編集部｜代表 野口雄人
東大卒の設計士・一級建築士・エンジニアなどで構成。間取りが大好きなオタクたちの集団で、間取りが好きなあまり間取りをAIで自動生成できるサイトを作成しました。代表の野口は東京大学・東京大学大学院で建築学を専攻しました。